又一楼市利好,旧改最大障碍破除,4万亿加速释放

来源:东莞在线 时间:2019-09-09 11:45:05
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  今天跟大家分享一个令人振奋人心的消息。

  9月4日下午,广东发布了一则关于旧改的重磅意见。

意见针对“三旧”问题提出19条针对性措施。其中最引人关注的出现在第16条。
意见针对“三旧”问题提出19条针对性措施。其中最引人关注的出现在第16条。

强化行政司法保障,实行政府裁决和司法裁判。这一条措施的出现,对旧改的影响是里程碑性质的。
  强化行政司法保障,实行政府裁决和司法裁判。这一条措施的出现,对旧改的影响是里程碑性质的。

  凡涉旧改,业主利益分歧,进而出现钉子户导致旧改搁置几年甚至十年,这种现象在过去非常常见。即便是加个电梯,盖个停车楼,修条路这些工程量并不算大的旧改项目都无法顺利进行。

  从100%业主同意,到三分之二业主同意,即可启动,从一票否决到少数服从多数,好处是显而易见的。

  现在这个政策率先在广东实施,而深圳(楼盘)估计会很快跟进制定更详细的规则,深圳有数亿平米的小产权房,其中要纳入旧改的住房体量更是巨大。广东省先行,深圳市率先在执行层面探索经验,之后在全国范围内推广。

  根据国家统计局原局长邱晓华的估计,全国约有17万个老旧小区需要改造,涉及总规模在3-5万亿,按照3-5年的进度规划,每年旧改规模差不多在8000-1万亿的规模,这个体量意味着什么呢?我们来对比一下,2018年全国住宅开发投资85192亿元,旧改的规模约相当于2018年住宅投资总规模的9%-12%,这个比例相当惊人了。

  而现在,随着程序问题得到解决,开发商们估计会非常高兴。以往开发商们不愿意参与旧改,更喜欢净地开发,原因就在于这里面牵扯的问题太多,利益问题没办法协调,一旦陷入拉锯战,赚钱就别想了,保本都困难。现在有了这一纸文件,推进当无问题。

  而实际上,政府也是希望开发商能主动参与老旧小区开发。早在旧改意见出炉时,中央就明确了拓宽投资渠道,引入各种资金来一块推动旧改。而开发商也不是傻子,老旧小区改造,并非只是修整房子,这么简单,这是老旧小区向现代小区整体升级的过程,虽然很多住宅的整体结构可能不会大改,但配套设施肯定会大规模补齐。

  当然,在住建部的规划中,旧改要详细得多:一是基本配套设施,水、电、气、路等市政基础设施、垃圾分类、供暖设施和电梯等;二是提升类基础设施,主要是公共活动场地,配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务内容,包括养老、抚幼、文化室、、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

  我们也了解到,部分地区也提过意见,在建筑结构允许的情况下加高楼层。对开发商来说,这些都是机会。除此之外,高级的小区还会配套社区养老设施,对开发商来说,这些都是赚钱的路子。

  对于广东此举,专家们普遍是支持的,比如广东房地产研究会执行会长韩世就表示,这是一个推动和促进旧改的纲领性文件,将能够解决老旧小区中最难解决的钉子户问题。此外,三楼房产研究机构分析师也表示,广东此举会形成强烈的释放效应,老旧小区改造是最难但也是最急迫的事,很多城市都在盯着,广东先行后,其他东部一些旧改任务重的城市也会在旧改上提速。

  旧改是接档棚改的,这一点所有人都很清楚,这对大量三四线城市房地产有一个托底的效应,与单纯搞房地产开发相比,旧改的合理性要高得多。

  举个最简单的例子,很多老小区的住户是买不起新房的,也不愿意换到新的更远的地方去居住的,通过旧改,自己掏一点点钱,就能将房子修葺一新,配套全部补齐,你说是不是多赢?

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